中古住宅を購入するとき、
「購入した後に、不具合が見つかったらどうなるの？」
と気になる方も多いのではないでしょうか。
特に中古住宅は、築年数によって建物や設備に劣化が見られることもあります。
そこで知っておきたいのが、**「契約不適合責任」**です。
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【契約不適合責任とは？】
簡単にいうと、引き渡された物件が、契約で予定されていた内容と異なっていた場合に、
売主が負う責任のことです。
以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉が使われていましたが、
2020年4月の民法改正により、現在は「契約不適合責任」という考え方が基本となっています。
ここで大切なのは、
▶「隠れた瑕疵があるか」
ではなく、
▶「契約の内容に適合しているか」
という考え方になったことです。
つまり、
「中古住宅だから、不具合があっても仕方がない」
という単純な話ではありません。
「その物件が、どのような状態で売買されることになっていたのか」
が重要になります。
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【どんな場合に契約不適合になる？】
中古住宅では、例えば次のようなケースがあります。
①【雨漏りが見つかった】
購入・引渡し後に雨漏りが見つかり、契約時にその事実が説明されていなかった場合などです。
ただし、雨漏りが見つかったからといって、必ず契約不適合になるわけではありません。
契約時の説明や契約書の内容、売主が把握していた事実などを確認する必要があります。
②【シロアリ被害が発覚した】
建物内部など、外から確認しにくい場所でシロアリ被害が見つかるケースもあります。
契約時の説明と実際の状態が異なっていた場合には、契約不適合責任が問題になる可能性があります。
③【給排水管などに不具合があった】
引渡し後に、
・給水管からの漏水
・排水管の不具合
・設備の故障
などが見つかるケースです。
この場合も、設備の状態や契約内容、売主からの説明などによって判断が変わります。
④【建物の重要な部分に不具合があった】
建物の構造や主要な部分に重大な不具合が見つかると、修繕費用が大きくなる可能性があります。
そのため中古住宅では、見た目だけでなく、建物の状態をできるだけ事前に確認することが大切です。
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【契約不適合があったら、買主は何ができる？】
契約不適合が認められる場合、買主は状況に応じて、
・修補などを求める「追完請求」
・「代金減額請求」
・「損害賠償請求」
・「契約解除」
などを検討できます。
例えば、修繕によって対応できる不具合であれば、売主に修繕を求めることが考えられます。
ただし、
「不具合が見つかった＝売主が必ずすべて修理する」
というわけではありません。
不具合の内容や契約書の記載、特約などによって、買主が請求できる内容は変わります。
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【売主が知らなかった場合は？】
ここは、中古住宅の売買で誤解されやすいポイントです。
「売主も知らなかった不具合なら、責任はないのでは？」
と思われる方もいるかもしれません。
しかし、契約不適合責任は、売主が不具合を知っていたか、知らなかったかだけで
決まるものではありません。
契約書の内容や物件についての説明などを踏まえて判断することになります。
一方で、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、
契約不適合責任を免責する特約があっても、売主が責任を免れることはできません。
そのため売主側も、
・把握している不具合
・過去の修繕履歴
・その他、物件について知っている重要な事実
などを、できる限り正確に伝えることが重要です。
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【中古住宅は「契約前の確認」が大切】
契約不適合責任のトラブルを防ぐためには、問題が起きてから対応するのではなく、
契約前に物件の状態をできる限り確認しておくことが大切です。
例えば、次のような点を確認しておきましょう。
・過去にどのような修繕をしているか
・設備に不具合はないか
・売主からどのような説明を受けているか
・契約書にどのような特約があるか
また、内見時に不動産会社へ、建物の傾き・基礎や外壁のひび割れ・雨漏りの跡・
床下の湿気やシロアリの痕跡・水回りの状態など、目視できる範囲で確認してもらうことをおすすめします。
会社によっては費用がかかることもありますのでご注意ください。
「無料でどこまで調査してもらえるのか」を、内見前に不動産会社へ確認しておくと安心です。
また、既存住宅については、**「建物状況調査（インスペクション）」**を利用して、
建物の状態を確認する方法もあります。
気になる点があれば、不動産会社へ確認しておきましょう。
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【契約書の内容もしっかり確認】
不動産売買では、「契約不適合責任」という言葉だけで判断することはできません。
実際には、売買契約書にどのような内容が記載されているのかを確認することが重要です。
特に確認したいのは、
・責任を負う期間
・責任の対象となる範囲
・契約不適合責任に関する特約
・物件の現状についての記載
などです。
また、中古住宅の売主が個人なのか、宅建業者なのかによっても、確認すべきポイントが変わります。
契約書の内容がよく分からない場合は、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。
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【売主・買主の双方が確認することが大切】
契約不適合責任は、売主だけが注意すればよいものではありません。
▶売主は、物件について知っていることを正確に伝える。
▶買主は、気になる点を契約前に確認する。
▶不動産会社は、物件や契約内容を分かりやすく説明する。
この3つが、安心できる不動産取引につながります。
中古住宅は、一つとして同じ状態の物件はありません。
だからこそ、
「物件が実際にどのような状態なのか」
「契約書には何が書かれているのか」
を確認したうえで契約することが大切です。
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【まとめ】
契約不適合責任は、中古住宅を売買するときに知っておきたい重要なポイントです。
特に中古住宅では、建物や設備の状態を事前に確認し、売主・買主双方が物件について
正しく認識しておくことが、契約後のトラブル防止につながります。
「この不具合は契約不適合になる？」
「売却前に何を確認しておけばいい？」
「中古住宅を購入する前に確認しておきたいことがある」
このような疑問がある場合は、契約前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産売買は、物件だけでなく「契約内容をしっかり理解すること」も大切です。
気になることはそのままにせず、契約前に確認しておきましょう。
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